ПОРАДИ ДЛЯ ПРИВАТНИХ ІНВЕСТОРІВ, ЯК НЕ ДОПУСКАТИ ПОМИЛОК ПРИ ВИБОРІ ПРИМІЩЕННЯ ДЛЯ МЕДИЧНОГО ЗАКЛАДУ(раціональний розподіл Ваших ресурсів)

Команда «Медичного конструктора» вже десятий рік свого існування все частіше зіштовхується з тим, що замовники витрачають свої кошти та час не зовсім раціонально, отже розберемо які помили допускаються на початку реалізації Ваших ідей та як не допустити таких помилок:

Давайте розберемо питання правильного вибору приміщення  для медичного центру (клініки) будь то оренда чи купівля.

Вибір приміщення для Вашого майбутнього медичного закладу. Розглянемо рекомендації для проекту реконструкції вже існуючого приміщення.

Доволі часто, інвестор наймає ріелторів або самотужки підбирає приміщення для майбутнього медичного центру, при цьому не звертає уваги на можливість перепланування приміщення під вимоги медичної діяльності.

Найчастіші питання виникають в наступному:

1). Вимоги інклюзивності (дуже суворі). Відсутність пандусів, підйомників, поручнів. Вузькі дверні пройоми та коридори. Не пристосовані санвузли до МГН та ін. порушення, які потім можуть негативно впливати на отримання ліцензії та погодження з інспекціями.

2). Евакуація. Укриття. Відсутність евакуаційних виходів (порушення протипожежних норм). Ми живемо в той час, коли наявність евакуаційного виходу, тим більше в медичному закладі не просто вимога пожежників, а й дбайливе ставлення до персоналу та пацієнтів. Нехтувати нормами евакуаціє недопустимо! Критично важливо наявність укриття поруч з Вашим майбутнім медичним закладом, або використання підвалу (за умови відповідності вимог). Надайте перевагу приміщенням поруч з підземними станціями метро, підземними паркінгами, навчальними закладами та державними медичними установами (у них у всіх вже є укриття). Якщо є підвал – перевірте його на відповідність вимог до використання в якості укриття.

3). Планування для виконання медичної діяльності. Ми розуміємо, що кожен квадратний метр Вашого медичного закладу повинен бути ретельно продуманий з точки зору практичного використання, адже за кожен квадратний метр сплачується оренда або кошти при купівлі, але якщо приміщення хоч і має достатню площу, а сплановано не вдало то це призведе до не раціонального використання ресурсів і не зручного користування в повсякденній роботі. Тому головне не площа, а вдале планування (можливість перепланування).

4). Вимоги до інженерних комунікацій. При виборі приміщення звертайте увагу на можливість підведення води, каналізації в кабінети, «мокрі точки» повинні бути в кожному медичному приміщенні, де виконуються маніпуляції та відбуваються консультації. Якщо приміщення «важке» в плані розводки водопостачання, краще від нього відмовитися та шукати інше, або розраховуйте на додатковий бюджет на виконання розводки водопостачання в важких умовах.

5). Вентиляція. Слід пам’ятати, що для виконання вимог ДБН та санітарних норм в медичних закладах (не залежно від форми власності та напрямку діяльності) повинна бути індивідуальна система приливно-витяжної вентиляції, не пов’язана з іншими сусідніми приміщеннями. Звертайте на це увагу при виборі приміщення, бо наявність ізольованої вентиляційної шахти на багато економніше розподілить Ваші фінанси при побудові системи вентиляції.

6). Рентгензахист. Якщо Ваша медична практика пов’язана з проведенням рентгенологічної діагностики (окрім стоматологічних прицільних рентген установок), наприклад Ви плануєте встановити стаціонарне рентген обладнання, КТ апарай, підбирайте приміщення не в житловому будинку, з відсутністю по сусідству дитячих установ, приміщень постійного перебування людей. Наявність такого сусідства буде перешкоджати не тільки в отриманні дозвільної документації, ще як провокація до скарг сусідів, що поруч існує радіаційне випромінювання. Тому чим далі рентген від житла та постійного перебування людей тим краще.

7). Медичне газопостачання. Якщо Ваша медична практика пов’язана в використанням медичних газів, а саме кисню, ретельно підбирайте приміщення для можливості використання стаціонарного кисневого обладнання (балони, дюари, киснева станція). Якщо процедури, які будуть проходити в Вашому медичному закладі не потребують кисню більш ніж 10-15 л/хв – раціонально встановити портативні кисневі концентратори та використовувати їх як основне джерело кисню. При виконанні хірургічних втручань, де загальний наркоз потребує кисень в великих об’ємах (більше 10 л/хв) обійтися портативними кисневими концентраторами буде не можливо, тому плануйте стаціонарну систему киснепостачання, а це вже зовсім інші вимоги до приміщення, сусідства та прилеглої території. В таких випадках краще розміщати клініку в окремо стоячих будівлях.

8). Що краще новобудова, чи вторинний нежитловий фонд.

Переваги новобудови:

• Нові інженерні комунікації;
• Дотримання існуючих норм ДБН при будівництві;
• Наявність проектної та ін. необхідної документації;
• Виконання ремонтних робіт мінімум скарг сусідів;
• Більш преміальний рівень навколишнього середовища;

Недоліки новобудови:

• Ремонтні роботи доведеться виконувати після будівельників, отже додаткові витрати;
• Запуск об’єкта в експлуатацію займе більше часу;

Переваги «вторинки»:

• Вам пощастить, якщо в приміщенні раніше був медичний заклад (звичайно, при дотриманні вимог ДБН та санітарних норм попереднім власником);
• Більшість «брудних» робіт вже виконані, економія на інженерних мережах;
• Локація може бути кращою ніж в новобудові, бо більшість цікавих місць вже забудовані раніше;
• Не виключно, що існуючий ремонт та вдале планування потребує лише косметичних робіт (ребрендінг);
• Комунальні послуги дешевші ніж в новобудовах.

Недоліки «вторинки»:

• Сумнівне сусідство;
• Вже існуючи правила та традиції на конкретній локації (розподіл паркомісць, можливі скарги сусідів);
• Демонтажні роботи виконувати важче (при переплануванні);
• Треба вивчати чому приміщення здається або продається (знайомство з попереднім орендарем буде перевагою);
• Можливі деякі складнощі з документацією на об’єкт.

9). Загальна та корисна площа приміщення.

При виборі об’єкту Вашого майбутнього медичного центру звертайте увагу не тільки на загальну площу, але й на корисну, ту яка відповідає подальшому переплануванню для максимально раціонального розміщення медичних кабінетів, палат, процедурних, операційних та допоміжних приміщень. Не забувайте, що більша загальна площа приміщення це не завжди вдале планування, а марно витрачені ресурси на оздоблення, оренду, комунальні платежі. Наявність вікон дуже важливий показник, бо в разі їх відсутності спланувати консультативний кабінет або процедурну неможливо. Віддайте перевагу більшій площі приміщення, якщо це дозволяє Ваш інвестиційний фонд, зайвої площі не буде, її завжди можливо використати для розширення медичний послуг або здати в суборенду під медичну практику (масажний кабінет, аптечний пункт, стоматологічний кабінет).

Поради «Медичного конструктора»

(керівництво до дії)

 

Якщо Ви вже знайшли підходящий варіант приміщення, попередньо вас влаштовує ціна, локація, площа – не спішіть укладати договір оренди чи купівлі! Зверніться до нашої компанії з метою попереднього аналізу вибраного Вами приміщення.

Що ми пропонуємо:

1). Попередній візуальний аналіз планування (надається при наявності планів БТІ або інших планів (креслень) приміщення. Зазвичай ці плани є у власника (технічний паспорт) або у забудовника при новому будівництві.

Дана послуга від нашої компанії полягає в тому, що архітектор, медичний технолог та інженер проаналізує існуючи плани та надасть Вам звіт на скільки дане приміщення підходить в якості медичного закладу, які переваги та недоліки вибраного об’єкту, а Ви вже потім приймете рішення, чи варто дане приміщення Ваших затрат. Як мінімум, Ви не допустите помилку, збережете кошти на оренду або купівлю.

2). Для більш детального вивчення приміщення виникає потреба в візиті на об’єкт та здійсненні архітектурно-інженерного аудиту безпосередньо на місці. Фахівці «Медичного конструктора» виконують виїзний аудит не тільки в Києві, а й за його межами. Мета такого виїзду не тільки ознайомлення з об’єктом та його інженерними комунікаціями, а головне – виконання обмірів всього приміщення для подальшої розробки планувальних рішень.

3). Отже, припустимо, що Ви знайшли приміщення, яке максимально підходить Вам по всім параметрам, а виконаний нашою командою аудит дає Вам попередній позитивний висновок, на придатність цього об’єкту для ведення медичної практики (в залежності від її напрямку та попередніх задач об’єкту). Далі слід розробити попередні планування (можливо і декілька варіантів). Саме розроблені планувальні рішення і будуть вирішальним кроком у прийнятті Вами рішення на скільки дане приміщення відповідає Вашим ідеям.

ВИСНОВОК:

 

1. Орієнтуйтесь на вимоги законодавства та стандарти.

• Безбар’єрність: Двері, переходи, санвузли – доступні для осіб з інвалідністю (повинні відповідати ДБН В.2.2‑40 та наказу № 67).
• Ширина дверей: Для палат, перев’язувальних кабінетів — мін. 1,4 м; для операційних – до 1,7 м.

2. Перевірка технічної придатності.

• Звукоізоляція: Кабінети для огляду й операцій не повинні бути поряд зі шумними зонами (наприклад, холами з ліфтами або компресорами) .
• Оздоблення: Вологі приміщення — гладкі, герметичні, стійкі до дезінфекції, з округлими стиками.

3. Планування й просторові параметри.

• Глибина і висота приміщень: Кабінети — глибина ≥ 5 м, операційні — ≥ 6 м, стеля ≥ 3 м (2,5 м при реконструкції).
• Зони природнього освітлення: Забезпечте вікна із сонцезахистом, щоб уникнути перегріву (зі стандартами ДБН В.2.2‑10 п.5.10).

4. Інженерна інфраструктура.

• Водопостачання та каналізація: «Мокрі точки» — у кожному кабінеті для маніпуляцій.
• Вентиляція: Припливно‑витяжна система має бути індивідуальною, із власним каналом.
• Медичні гази: Якщо плануєте хірургію або загальний наркоз — потребується стаціонарне киснепостачання. Для консультацій підійдуть портативні концентратори; система централізованого газопостачання згідно ДБН В.2.2‑10.

5. Безпека й пожежна захищеність.

• Шляхи евакуації: Варто мати окремий евакуаційний вихід і укриття, особливо поряд із підземними паркінгами, метро, державними будівлями. Перевірте можливість облаштування підвалу як укриття .

6. Особлива увага — рентгеновим кабінетам.

• Віддаленість від житлових будівель, дитсадків, шкіл — для запобігання скаргам і спрощення отримання дозволів.

7. Новобудова vs «вторинка».

 

Новобудова

• Сучасні комунікації та норми, менше скарг, нові санітарні системи.
• Мінус: додаткові доопрацювання, довший старт робіт.

«Вторинний фонд»

• Вигідна вартість, можливе готове планування, комунікації.
• Мінус: перевірка сусідства, документації, можливе демонтажне втручання.

8. Evidence-based design (EBD) як підхід.

• Застосовуйте дизайн на основі доказів:
• Акцент на природне світло, зелень, звукопоглинання — зменшення стресу та помилок
• Використання POE (пост-окупаційних досліджень) для оптимізації простору після запуску.

9. Загальна та корисна площа приміщення.

При виборі об’єкта під медичний заклад важливо розрізняти загальну площу та корисну площу. Корисна площа — це та, що реально може бути використана для медичної діяльності: розміщення кабінетів, процедурних, операційних, підсобних та адміністративних приміщень. Навіть велике за метражем приміщення може виявитися неефективним, якщо площа розподілена нераціонально (наприклад, довгі темні коридори, багато кутів, низька висота стель, технічні ніші).

Важливо звернути увагу на такі аспекти:

• Наявність природного освітлення (вікон) — відповідно до санітарних вимог, консультативні та процедурні кабінети повинні мати доступ до денного світла. Приміщення без вікон можна використати лише для підсобних функцій або архівів.
• Раціональна форма приміщення (прямокутна чи з можливістю зонування) полегшує перепланування, зменшує витрати на перегородки та інженерію.
• Оцінюйте не тільки площу «на папері», а й ефективність її використання після реалізації функціонального зонування — це дозволяє вберегтись від зайвих витрат на ремонт та обслуговування.
• Додаткова площа – це резерв: її можна використовувати для розвитку (розширення спектру послуг, створення окремих зон для навчання чи конференцій), або здавати в суборенду партнерам по медичній практиці (наприклад, лабораторія, масажний кабінет, аптечний пункт, стоматологія).

Порада: Під час виїзного аудиту замовляйте обмірні креслення з визначенням ефективного коефіцієнту використання площі (відношення корисної до загальної). Це дозволить об’єктивно оцінити економічну доцільність об’єкта.

Як працює команда «Медичного конструктора».

1. Попередній аналіз планів (БТІ, креслення)
   – Архітектор, інженер та медтехнолог дають оцінку з перевагами/ризиками.
2. Виїзний аудит на об’єкті
   – Обміри, перевірка інженерних систем, потенціалу для перепланування.

Розробка планувальних рішень
– Готуємо 2–3 варіанти планування відповідно до лікарської практики. Це вирішальний етап, на підставі якого приймаєте рішення.

Підсумок – як не допустити помилок:

Перевірити	Оцінити	Залучити
Нормативи: ДБН, санітарні норми	Інфраструктуру приміщення	Професійну команду на ранньому етапі
Інженерні мережі	Планування “по суті”, а не просто площа	Архітектора + медтехнолога + інженера
Евакуацію та укриття	Безшумність і комфорт	Evidence-based підходи

Дотримання цих рекомендацій дозволить уникнути дорогих помилок на старті, зекономити кошти й забезпечити безперешкодне отримання ліцензії.

Звертайтеся — ідея Вашої клініки стане реальністю у кваліфікованих руках!